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您准备好购买度假屋了吗?首先要问的6个问题

发布日期:2019-12-05 19:57浏览次数:

您准备好购买度假屋了吗?首先要问的6个问题
无论是海边的平房还是树林中的小屋,拥有度假屋都是许多人的梦想。毕竟,您将始终有一个住所,可在最喜欢的旅游目的地停留,并且可以在不使用时将其出租。不去爱的种种?
房地产投资教育家,物业管理软件SparkRental的共同创始人丹尼斯·苏普利(Denise Supplee)说,然而,人们常常冒险带着“玫瑰色的眼镜”去度假屋购买。
度假屋可能是一项值得的投资,但业主并不总是完全意识到所涉及的时间和财务投入。
正如Supplee所描述的那样,“这是一个典型的场景:房地产投资的新手。看一看海边或一栋藏在山上的房屋的浪漫主义。假设他们会发大财。”
她说,实际上,“存在巨大风险”。“使用度假屋作为短期租金时尤其如此,这可能带来额外的费用。”
处理空缺和吸引预订也可能很耗时。
所有这些都引出了一个问题:您真的准备好购买度假屋了吗?
要获得答案,除了每周一次的新系列《购买度假屋指南》外,别无其他。在第一部分中,我们指出了您应该问自己的关键问题,以评估您准备如何投入。通过与拥有(和出租)他们的度假屋的专家和人交谈,您将了解这项工作涉及的内容以及风险。这样,您可以睁大眼睛进入这个冒险,是的,甚至可以赚钱!
1.为什么您真的想要度假屋?
因此,在寻找要购买的度假屋之前,请先考虑您想要的理由和目标。您打算多少个人使用它,其余时间您将如何处理房屋?
根据度假租赁和物业管理平台Casago的创始人兼首席执行官史蒂夫·施瓦布(Steve Schwab)的说法,人们购买度假屋的常见原因包括:
他们有一个地方待在最喜欢的旅行地点。
他们最终将有退休之家。
他们建立了一种通过出租房屋来赚钱的方法。
他们拥有房屋作为投资,现在可以出租以支付抵押贷款和财产税,然后出售以获取利润。
请记住,其中一些目标可能会冲突并且难以兼顾。
田纳西州房地产经纪人兼五家度假租赁物业的所有者埃弗里·卡尔(Avery Carl)告诫,在购买度假屋作为投资时,不要过于依恋。
“与投资物业有关的任何个人情感,所有者将永远不会最大化其现金流量潜力,并且所有者最终将对诸如毛巾上妆之类的小问题感到不安,”与投资者合作收购自己的卡尔度假屋。
“我的建议是,如果这是您拥有的私人度假屋,不要租出去;如果这是一项投资,则要分开感情,这是生意。”
2.您有时间管理度假屋吗?
Supplee说,许多房主低估了拥有度假屋的时间和工作。时间承诺包括对房屋进行营销,在旅行预订网站上设置清单,进行维护,与客人办理入住和退房手续以及处理客人的要求。
施瓦布说:“有些人买了度假屋,却发现自己没有买假期,而是买了一份工作。”
Schwab说,VRBO估计房主每周花费大约七个小时来管理度假屋。但是,实际情况可能会更少:管理着五处房产的卡尔说,她每周要花一个半小时左右的时间。
此外,对物业进行自我管理意味着在租户有任何疑问或问题(从坏掉的空调到无法正常使用的Wi-Fi)的情况下,可以24/7随时待命。
3.您将自行管理租金还是租用帮助?
一些度假屋所有者可能会喜欢自己处理管理过程。对于其他人,尤其是如果他们居住在相距较远的地方,雇用物业经理是很值得的。
施瓦布建议业主统计一下他们每周花费多少小时来管理度假屋,并将小时数除以物业经理的费用。这可以帮助房主确定管理服务是否值得。
即使您不打算将房屋出租给度假者,也可以聘请物业经理在您不在的时候留意房屋,尤其是在您居住在遥远的地方时。这样可以确保房屋保持清洁和良好的维修状态。
4.您想要短期还是长期的租户?
虽然在Airbnb或VRBO上出租您的住所可能是最有利可图的选择,但它确实有其缺点,包括更高的清洁费,更多的房屋磨损和更多的空缺,因为休假期间房客出入保释。
如果您不想与短期休假者打交道,也可以尝试将其租给长期租户。Supplee说,但是找到长期的租房者也很棘手,特别是如果房屋位于一个受欢迎的季节性旅游目的地。
她解释说:“这些地区的长期租房者之间相距甚远。” “我的地区,波科诺山脉,从长远来看并不会获得高租金。”
例如,在宾夕法尼亚州的波科诺峰会上,三居室木屋的长期租金在900美元左右。但是Supplee说,在旺季周末,同一个房屋的租金可能比每晚更高。
施瓦布说,长期租赁者也剥夺了度假屋业主通常享有的灵活性。如果房客签署了六个月或一年的租约,这将限制您自己多久可以享受住房。
那么您如何决定?卡尔说,如果您希望租金保持盈利,通常来说,它应该每月赚取其购买价格的至少1%。例如,一套价值100,000美元的房屋应每月租金1,000美元,以获得丰厚的回报。
对于短期租金,Carl建议您的净营业收入应比账面成本高出20%左右(更多有关其后的成本)。
5.这个度假屋将维持多少费用?
度假屋与其他房屋一样,都提供抵押,税金和保险。但是,可能会产生额外的费用,例如维护,维修,水电费和其他特定于地区的费用。将度假屋变成短期租金会带来更多费用,其中包括:
根据家庭顾问(Home Advisor)的数据,每次会话的清洁费可能在90到150美元之间。
房屋维护费用通常是房屋价格的1%至4%。
保险费可能会高出15%至20%。
物业管理的费用通常占年度总收入的10%至40%。
房主协会的费用差别很大,从每月150美元到700美元不等。
Schwab说:“重要的是要了解,度假租赁的运营成本要高于传统租赁。” “由于人们不断进出的高流失率,假期租金的正常损耗要比长期租金高得多。”
Supplee敦促度假屋所有者将额外费用计入他们计划出租房屋的费用中。
6.租用度假屋对税收有何影响?
与度假屋相关的税款可能很复杂,并且会根据财产的使用方式以及个人使用与出租的时间而有所不同。总是最好与税务专家讨论您的独特财务状况,但这是对期望的概述。
通常,个人使用量决定房屋是否真正归类为出租财产。
“如果您的度假屋在一年中被出租[出租]超过14天,并且您的个人使用不超过14天或出租天数的10%(以较大者为准),则该度假屋将被归类为出租物业Supplee说。
当房屋被视为租赁财产时,收到的租金报告为收入。但是,根据美国国税局的说法,您可以扣除许多出租房屋的费用,包括维修,保险,税金和利息。新的税收规定也为出租物业所有者提供了一些好处。这是拥有租金的一些税收优惠。
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