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如何利用当地市场因素评估公寓投资

发布日期:2019-12-04 14:24浏览次数:

如何利用当地市场因素评估公寓投资
NBA联合赛是一项为期数天的活动,其中最顶尖的大学毕业生会参加测试其技能的演习。其中一些技能包括垂直跳跃,185磅卧推和车道敏捷性。在合并结束时,球员将参加五对五的比赛,NBA球探和教练将参加比赛。合并的结果可以确定球员的选秀状态,以及他们的潜在薪水。但这是对潜力的衡量,并不总是准确的。例如,凯文·杜兰特(Kevin Durant)无法完成一次卧推,但他仍然成为当今联盟中最伟大的球员之一。
就像Combiner评估球员一样,公寓也可以被评估-但是这种评估并不总是正确的。了解驱动公寓价值的因素以及这些因素为何重要,对帮助投资者做出正确的投资决策大有帮助。不仅了解因素,而且了解这些因素如何共同作用,投资者可以为自己的未来做出正确的财务决策。
是什么驱动多户估价?
有许多因素会推动多户家庭的估值。一般而言,等式需求方面的主要驱动因素是经济表现。房屋所有权趋势是要考虑的第二个因素。衡量租赁住房需求时要考虑的另一个因素是人口趋势。
在多户估价的供应方面,最大的考虑因素是交付的公寓数量。您经常会听到基于全国甚至地区范围内完成的公寓单元数量。在这里至关重要的是,不仅要关注头条新闻,而且要关注进入特定子市场的产品数量。
要记住的最重要的一点是,所有房地产都是本地的,因此本地发生的事情比国家层面发生的事情更为重要。让我们更详细地分解这些供求因素。
经济影响和就业增长
同样,总体而言,经济表现将对您的公寓投资产生最大的影响。当都市地区的工作显着增长时,进入该地区的人数将多于迁出的人数,从而增加了家庭人数。随着经济的增长,有室友或住在家里的人会搬出去,希望自己租一套公寓,或者他们可能选择结婚。在每种情况下,都会形成一个新家庭,导致需求增加。
这些年轻人中有很大一部分会租房而不是买房。如今,将近40%的家庭正在租房而不是购买房屋,这是有史以来最高的租房率,而35岁以下的人最有可能租房。
在工作增长强劲的地区拥有多户家庭财产的投资者应该看到对其公寓的需求显着增加。同样,在经济不景气期间,人们可能选择与室友一起搬家或搬回家。这导致家庭数量减少,从而减少了对公寓的需求。
房屋所有权趋势
当房价低廉时,更多的人购买房屋。反之亦然:当房屋价格上涨时,会有更多人租房。无论上涨还是下跌,房价趋势的方向肯定会增加或减少对公寓租金的需求。
人口趋势
另一个重要指标是当前人口趋势如何影响住房。特定区域的人口在做什么?是否有很多人进入该地区,或者其中大多数人都搬走了?如果他们年轻且单身,他们可能会更愿意租房。如果他们是年长的夫妇,购买可能会更可取。研究和了解当前和未来的人口趋势是衡量未来公寓租金需求的重要考虑因素。
供应趋势
新公寓供应的增加通常表示经济强劲。这也预示着租金上涨可能会在短期内放缓。同样,国家供应趋势告诉我们一些信息,但是本地市场供应趋势告诉我们更多信息。
例如,世邦魏理仕(CBRE)报告发现,2018年完成了267,900套公寓单元,这是30年来第二高的新单元数量(最高数量是在去年建造的)。我们要去过度建设吗?也许。仔细观察数字可以发现,排名前八位的市场在2018年几乎占了单位数量的一半。一些地铁市场几乎没有新建筑。这表明了解您要投资的当地市场的重要性。
看多户家庭的投资回报率
从投资回报率(ROI)的角度来看,过去10年来,多户家庭部门取得了令人瞩目的总回报。租金也一直在上涨,公寓的估值也随之上涨。衡量公寓估值的一种方法是将房地产投资信托(REIT)公寓收益与其他REIT商业房地产部门进行比较。他们的表现优于其他类型的房地产投资,年平均回报率为11.8%。正如任何投资所预期的那样,肯定会有起起伏伏,但多户房地产的整体价值似乎正在上升。
关于多户型房地产投资的结论
经济对多户家庭财产的影响是投资者最重要的推动力。但是其他因素也起作用,每个变量都需要在本地市场的背景下进行检查。仔细检查所有因素可以帮助确保投资者选择在正确的地点进行投资。
像NBA Combine一样,根据可靠的指标评估公寓是制定投资决策的明智方法。就像在NBA一样,一点偶然性也有帮助。
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