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劳工的住房政策:租金上限承诺的影响

发布日期:2019-12-04 14:20浏览次数:

劳工的住房政策:租金上限承诺的影响
随着这场异常的冬季选举的进行(上一次十二月选举于1923年举行),所有参政党的政策都受到关注,两个主要政党(保守党和工党)都将住房政策推向了最高峰。他们的议程。
这次的工党,除了通常的承诺,就是要建造更多的房屋,以及他们备受批评的“购买权”承诺(随后于11月18日取消),特别关注了租赁市场。
工党率先采取了出租政策,发誓要“将坏房东倒闭”。他们的选举宣言承诺新的“租户宪章”权利将权力重新放回到租户手中,其租金上限与全国通货膨胀挂钩;通过新的开放式租约,对租房提供更强有力的保护,以保护租户免受不公正的驱逐;以及新的国家“物业交通运输工具”,并由当地新的执法机构提供支持,以确保满足体面房屋的最低标准。  
我想仔细看看工党承诺提高租金上限的承诺的潜在影响,因为我是最近才写了有关目前正在破坏英国租赁市场的问题。
今天在: 商业
更公平的租赁市场的前景?
毫无疑问,迫切需要稳定租赁市场。昨日发布的最新ARLA租赁部门报告显示,到2019年10月的12个月中,平均租金上涨了24%。这一实质性倾向支持了工党的观点,即租户的租金负担需要受到挑战。
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我同意这一点。租金对租户来说太高了-通常,一个收入者要支付租金收入的31.8% -本届政府几乎没有提供任何帮助,6月1日生效的《租户费禁令》无意(但可以预见)强迫房东推高租金。抢彼得要付保罗钱。
工党的宣言有一个简单的指示,即“通过限制通货膨胀来阻止失控的租金,并赋予城市权力来进一步限制租金。”除了这方面没有做更多的详细说明,但是这里有很多要解的内容,并且它没有激发信心...
首先,以全国通货膨胀率来限制租金
显而易见的问题是,这并没有使租金从目前的水平降低(对许多人来说已经太高了),并在10月份平均每月953英镑。而且,如果将其限制在通货膨胀率的上限,那么未来的租金节省也无济于事,因为国家统计局最新发布的数据显示,过去12年来通货膨胀率提高了1.5%个月。
即使目前10月份的工资增长率为3.6%,上限租金仍将很高,这可能只会使现有租户受益,新租户要支付更高的租金,因为房东将希望弥补房屋其他部分的收入损失链。
其次,赋予城市更多权力来进一步限制租金
保证的这一方面至少在一定程度上确实有意义,因为英国的城市总体上受到更高租金的困扰。但这在很大程度上是伦敦的问题,十月份首都的租房者平均每月要支付1,665英镑。
然而,由于资本占用了英国租金的30%,这是一个不容小under的问题,因为伦敦市场的规模影响着英国整体的增长率。这个问题引起了许多伦敦人的共鸣,他们平均每月将租金的45.9%拨出去。
有趣的是,这并不是第一次为首都讨论租金上限的想法。早在7月,伦敦市长Sadiq Khan呼吁政府赋予他更多权力来限制首都的租金。包括我本人在内,该提议当时遭到了严厉批评,因为过度控制只能通过限制市场上新单位的供应来提高大多数租金的价格。
经过尝试和测试?
如果听起来我过于消极,那就不是没有充分的理由。租金上限并没有取得新的进展,也不是“一刀切”的解决方案。
爱尔兰已经在指定的租金压力区(这些地区是年租金涨幅上限为4%)的指定区域内设置租金上限。但是爱尔兰住宅租赁委员会的研究表明,五分之二的租户仍然经历了年租金上涨4%以上的情况。由于房租上限和税收增加,小型私人房东也选择退出爱尔兰市场。
德国有自己的租金上限。特别是在柏林,这是欧洲备受关注的案例研究,因为该市政府在6月批准冻结五年租金。正是基于这种模型,伦敦租金上限的建议通常基于该模型。柏林的房租冻结将于2020年1月生效,但该市最大的房东已经将其视为对住房投资的重大威胁。
英国的租赁投资情绪已经非常低,9月份对出租房东的抵押贷款同比下降11%。如果柏林的故事能说明问题,那么工党试图引入租金上限的任何尝试都可能会引起冷淡的欢迎。  
在整个池塘中,1979年在旧金山引入了租金控制,1994年又进行了扩展。斯坦福大学的研究着眼于1994年至2010年间租金控制的影响,发现尽管人们集体居住在有租金限制的房地产中他们受益于租金下降了约29亿美元(22亿英镑),他们发现后来来到该市的租户面临的前期租金比未实施租金管制的情况要高出5%,而且缺乏住房的人越来越多。可供出租的房地产-1994年至2010年间,受租金控制的单位数量下降了25%-碰巧的是,这些新房客同期交出了29亿美元的高租金。
这些租金上限均无法解决的一个相关问题是为什么租金在上涨,这与供应不足以满足需求有关,尤其是在英国,因为可供出租的房屋太少,因此可以买房出租卖光了房子,没有足够的房屋购买来使租客成为阶梯,新的建筑目标一直未能实现,我们看到冰山一角对国家住房的影响可能比预期的要大得多。
最后的想法
经济学家似乎一致认为租金控制不好。特别是在需求超过供应的城市,价格将始终上涨。坦白地说,我相信工党实施租金上限的承诺已经死了,因为已经在寻求退出市场的房东的强烈反对将使有限的供应进一步减少。
然而,工党的宣言确实包含一项住房承诺,这实际上应该成为主要重点:一项实质性的房屋建造计划,即在十年内创建超过100万套社会住房,其中包括每年50,000套“真正可负担的住房”。虽然我不相信这些大规模的住房承诺是否会实现,但将租金降低到合理水平的唯一方法是增加私人住宅和租房者的住房供应。更少的纸质政策,更多的砂浆砖头。这是此解决方案游戏的最终名称。
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